【背景鏈接】
2013年3月1日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了今年的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。十年來，關(guān)于房地產(chǎn)的“國X條”已經(jīng)有過很多次，光是叫“國五條”的也已經(jīng)是第四次。
這次被戲稱為 “新新新國五條”的調(diào)控，亮點(diǎn)在于實(shí)行嚴(yán)格的“二手房轉(zhuǎn)讓征20%個稅”，有很多人對此產(chǎn)生了爭議。
【標(biāo)準(zhǔn)表述】
[存在的問題]
其一，二手房轉(zhuǎn)讓征20%個稅執(zhí)行起來是一個難度。二手房轉(zhuǎn)讓應(yīng)征個人所得稅，如前所述在2011年的“國八條”里就提出來了。實(shí)際上，早在2005年，在房地產(chǎn)投機(jī)行為盛行的杭州、南京、青島等地，為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)，就規(guī)定對二手房出售嚴(yán)格征收20%的個人所得稅。北京市朝陽區(qū)還把納稅與過戶掛鉤，規(guī)定二手房只有繳完所得稅后才能辦理過戶手續(xù)。然而，不久后這一政策就紛紛取消了。因?yàn)椴还苁琴I家和賣家，都不愿意承受這一“額外”的成本，要么采用“陰陽合同”的辦法避稅，要么就宣稱丟失了原先的合同價格資料，只繳納總額的1%。在房產(chǎn)現(xiàn)值評估體系尚未建好的當(dāng)下，房管所等有關(guān)部門也沒有很好的辦法來處理。這次的“國五條”寫明“應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”，如何做到，有待考驗(yàn)。
其二，二手房轉(zhuǎn)讓征個稅同時也會打擊二手房供應(yīng)。在高基尼系數(shù)，且未真正開征房產(chǎn)稅的當(dāng)下，中國的投機(jī)客有充分的本錢和實(shí)力跟剛需購房者和政府玩拉鋸戰(zhàn)。雖然不會再去進(jìn)行投機(jī)炒房，但手頭已有的房子可以“捂盤惜售”--與其降價出售，不如囤房，以待合適時機(jī)再出手。換言之，市場上二手房的供應(yīng)變少了。所以，二手房轉(zhuǎn)讓征個稅，最大的可能是造成供需雙雙減少，只能讓房價橫盤，不管是剛需還是投資需求也只會一時萎縮，等時機(jī)一到還得漲價。
其三，不能增加供應(yīng)的調(diào)控都無法真正解決問題。近幾年“國X條”的調(diào)控，主要就是針對旺盛的房產(chǎn)需求而進(jìn)行的“限貸”、“限購”、“限外”、限證“，然而這些措施都伴隨著房產(chǎn)供應(yīng)，尤其是新房供應(yīng)的減少。在多年調(diào)控后，北京的房產(chǎn)供需矛盾是越來越大，”限購“等措施只不過是推遲了矛盾的激化，并不能解決問題。用抑制需求的方式來掩蓋供應(yīng)不足的矛盾只能積累更多的問題，而不會有利于市場經(jīng)濟(jì)制度的建立和擴(kuò)大消費(fèi)。
[措施]
在交易環(huán)節(jié)征稅，并不能有效降低房價，只有消除壟斷，增加土地供應(yīng)，才是解決房價高企的根本方案。
事實(shí)上，土地所有權(quán)為地方政府所有，無論是為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是追求政績，在缺乏其他競爭力的情況下，地方政府就總會想法從土地中尋求財政來源；社會資金缺乏投資渠道，就總會打樓市的主意；社會融資多寡不均，就總會讓一些能夠以低成本獲得資金的大企業(yè)進(jìn)入樓市，成為地價、房價上漲的推手。
真正讓樓市健康起來，需要更廣泛、更深入的綜合治理。有了這個前提，樓市調(diào)控才可能變得簡單起來，市場力量和行政意愿，才可能實(shí)現(xiàn)共振。
