如果宏觀調控持續(xù)下去，房地產市場銷售遭遇“寒冬” 仍然繼續(xù)，房地產開發(fā)商資金鏈斷裂的危險進一步加劇，那么，房地產價格泡沫很可能在今年破裂。我們應該有所準備
目前中國的房地產行業(yè)已經岌岌可危，就差最后一根稻草。
如果宏觀調控持續(xù)下去，房地產市場銷售遭遇“寒冬” 仍然繼續(xù)，房地產開發(fā)商資金鏈斷裂的危險進一步加劇，那么，房地產價格泡沫很可能在今年破裂。我們應該有所準備。
房地產泡沫破裂首當其沖的是信托行業(yè)
如果房地產價格泡沫破裂，首當其沖的就是信托行業(yè)，因為中國銀行早已收緊了對房地產行業(yè)的貸款，信托已經成為很多房地產公司的主要資金來源。根據(jù)用益信托工作室發(fā)布的信托報告，房地產信托在資金規(guī)模上的占比已經達到整個信托資金的65.86%。大型房企已經嚴重依賴信托的資金。
房地產信托的平均融資成本在20%左右，比銀行貸款利率要高很多。一旦房企資金鏈斷裂，房地產金融風險首先就蔓延到信托行業(yè)。如果房地產商的資金鏈更加嚴峻，這類產品的收益率還會繼續(xù)走高，風險就更大了。
目前很多信托公司的產品都出現(xiàn)過融資方到期還不了款的情況，而且不少都是房地產信托，只是信托公司有能力用自有資金先兜底了而已。目前這類產品的風險在積聚。
對地方財政和銀行風險產生負面影響
如果房地產泡沫破裂，中國的地價必然下降。以日本為例，日本目前六大都市住宅用地價格為最高點時的36%，而商業(yè)用地價格更是最高點1985年的16%。
土地出讓收入是地方政府主要的財政收入來源，隨著土地價格“節(jié)節(jié)攀高”，地方融資平臺得以興修大量基礎設施，從而有力推動中國經濟增長。
地方政府融資平臺貸款大多為中長期貸款。通過全國信貸登記系統(tǒng)監(jiān)測，一些地方性融資平臺的負債率達到94%，有的地方甚至高達400%，而國際上平均為80%～120%。去年全年9.59萬的新增貸款有40%流入地方政府的融資平臺。
地方政府的舉債規(guī)模，從2008年年初的1.7億膨脹到去年底的6萬億左右，地方政府債務危機的風險陡增。房價將是這類貸款質量最大的影響因素。樓市價格泡沫的破裂，無疑會導致地方融資平臺出現(xiàn)問題，那將直接影響銀行，出現(xiàn)銀行壞賬的增加。
對股市及制造業(yè)的影響
房地產泡沫如果破裂，地產股價格必然下跌，從而導致整體的股價下跌。當年日本經濟經歷的是房價破滅和股價破滅的同時沖擊。股價下跌，企業(yè)財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉換公司認股權在長期內不能轉為股權，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負擔。
地價和股價下跌將使企業(yè)承受巨大的資產評估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，也減少了企業(yè)在設備上的投資。以日本為例，1992年，日本制造業(yè)的研究開發(fā)費用下降3.5％，以那次房地產泡沫破裂為轉折點，日本逐漸失去了在汽車和半導體等部門的優(yōu)勢。生產的不景氣又導致了雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降。
價泡沫的影響從來就不局限于行業(yè)自身，其對經濟的沖擊也主要來自于其帶來的連鎖反應。
對居民消費及整體經濟的影響
房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，房地產價格的變動對消費的影響遠大于股票。以香港經驗來看，當樓價大幅下滑造成大量負資產，房地產交易大幅減少，連帶建筑、工程、銀行抵押及律師行的生意大受影響，最終影響會擴展至高檔消費市場及其他行業(yè)。
此外，地價的下跌使得居民個人所擁有的土地資產貶值。由于經濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以備不時之需。以美國經驗看，房地產業(yè)的下滑至少使經濟增長率下降2個百分點以上。個人消費的萎縮又使眾多生產消費品的產業(yè)部門陷入困境，令大量企業(yè)倒閉及裁員。
當前正是讓中國房地產泡沫破裂的最佳時機
中國房價下降，可以打消民眾對“房價長期上漲”的預期，而這種預期正是推高房價的最重要因素。房價下跌會將投機性需求消滅于無形，從而降低購房總需求，導致房價進一步下降。這樣中國的房價就會越來越接近民眾的購買力水平，可以使更多的民眾可能擁有自己的住房。
房地產泡沫的形成有著很多歷史性因素，而房地產泡沫的破裂是市場發(fā)展的結果。盡管日本、東南亞，以及中國香港等國家和地區(qū)的房地產泡沫所引發(fā)的金融危機幾乎使這些國家和地區(qū)的經濟一蹶不振。但是我們沒必要害怕，中國的房地產泡沫即使破裂，其影響要小得多。
首先，中國當前不存在股市泡沫，中國當前的股價仍然處于低估值狀態(tài)。因此不會出現(xiàn)股市、房市兩個泡沫同時出現(xiàn)的情況。
其次，中國的銀行都是國有銀行，中國居民儲蓄率高，銀行盈利能力強，即使產生一定的壞賬，也很快被消化，不會產生銀行倒閉的情況。
第三，中國經濟基本面良好，既沒有大量的外債，也沒有貿易逆差，財政赤字也在可控范圍內。因此，即使發(fā)生了房地產泡沫破裂也不會對中國經濟產生重創(chuàng)。
最后，中國的房價必將是一個緩慢下降的過程，而非快速下降。
中國房價下降，可以使社會資金更好的用于消費和其他行業(yè)的投資，可以一舉優(yōu)化中國的經濟結構，促進中國經濟成功轉型。因此房地產價格泡沫破裂對當前中國經濟總體上來看是“利大于弊”。因此我們沒必要“談虎色變”，而應該坦然對待之。
可以說，當前正是讓中國房地產泡沫破裂的最佳時機。
